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楊紅旭:網友的“總理房價” 不是一般的荒誕

編輯:瓊海房產熱線時間:2012-03-28來源:瓊海房產熱線價格有效期至:2012-04-11

房價回歸合理,成了全民的一道算術題,或者說猜謎題。全國兩會結束后的答記者中,溫家寶總理表示:什么叫房價合理回歸?我以為合理的房價,應該是使房價與居民的收入相適應,房價與投入和合理的利潤相匹配,當前房價還遠遠沒有回到合理價位。當天就引發地產股暴跌,同時也讓想買房的人歡欣鼓舞。

然而,總理卻并未給出合理房價的具體標準。于是,網上有好事者算出了一些大城市的“總理房價”,結果居然連一線城市都低于5000元每㎡(建面)。對于一線城市而言,比如北京和上海的住宅均價都在21000元每㎡(建面)左右,需要下跌近八成,才能達標。不要說下跌八成,下跌四成就會崩盤。這種算法,不是一般的荒誕。

房價回歸合理標準,應以房價收入比為主。國外發達國家的房價收入比,一般在3-6倍之間。囿于國情和樓市的發展階段不同,我國維持在6-10倍之間,可算做合理。根據筆者的研究,全國整體上6-7倍合理,一線城市和部分經濟發達的二三線城市,保持在8-10倍即算合理。2011年,全國房價收入比為7.5倍,略偏高,部分一二線城市超過14倍,明顯偏高。然而,房價收入比的回歸,不可能一蹴而就,只要房價增幅持續低于收入增幅,幾年后全國大部分城市都能回歸到合理區間。

如何保持房價平穩化,避免出現類似2007年和2009年大幅上漲?從房價構成來看,主要包括土地款、稅收、企業利潤。針對此于,有三點建議。第一,控制地價。面粉貴了,面包自然也難便宜。地價是房價的主要構成之一,越是大城市、越是好地段,地價在房價中的比重越高,高檔項目的地價占比達50%左右。不妨大概匡算下,2011年全國土地成交均價為2786元/㎡(建面),按1.6的容積率,則樓面價為1857元/㎡(建面),而當年的商品房平均銷售價格為5381元/㎡(建面),也即地價占房價的比重為35%左右。

不僅比重高,而且漲幅大。自從2004年實行土地招拍掛后,全國經營性用地價格快速上漲,漲幅明顯超過房價。比如,2011年全國商品房成交價比2010年增長6.9%,而土地成交均價卻上升11.3%,后者幾乎是前者的一倍。地方政府寵愛土地出讓金如小妾,在賣地方面,能賣高價,絕不低售。前幾年市場繁榮期,各地地王頻現,面粉比面包都貴,建成的房子價格豈能不高。近兩年國土部出臺了多個抑制地價、遏制地王的政策,但效果并不理想。減少地方政府對土地出讓的依賴,是個長期工程。急也沒用。

第二,減少稅負。我國房地產業稅負較重,是不爭的事實。涉及的房地產的稅種較多,其中完全屬于房地產類的稅種有五個:房產稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅,皆屬地方稅種;另外,包含有房地產的稅種還有營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅等。有數據可查的五類直接稅,由2004年的1208億元增加到了2011 年的8223億元,增長近6倍。2011年,五類房地產稅收占地方稅收收入的比重為20.6%,2004年只有12.6%。另外,當前房地產稅收主要在開發環節,其次是交易環節,此二者很容易推高房價,比如很多二手房東賣房時,要求一個到手價,稅收都轉嫁給下家了。持有環節的稅只有城鎮土地使用稅和尚未對個人住房開征的房產稅,稅負偏輕。

第三,壓縮企業違規違法性利潤。房地產業是公認的高利潤行業,開發商的部分利潤來自于合法經營,部分利潤則源自各種違規違法行為。比如,過去十幾年,開發商獲得的超額利潤,其實主要來自于土地增值。過去多年,國家出臺的多如牛毛的土地政策,用于規范土地出讓和管理,尤其打擊和清理土地閑置行為。按規定,開發企業拿地后,一年內不開發得繳罰款,兩年不開發將被政府無償收回。但這項政策,從來沒有被有效落實過。加強執法,才是根本。同時,也須防范和查處官員的權力尋租,轉變用地性質、提高項目容積率等皆是損害國家利益、滿足不良官員和開發商貪欲的慣用花招。

穩定房價的路徑很多,另外如:加強住房保障、抑制炒房行為、培育住房租賃市場、快速提高居民收入、控制貨幣發行量、擴大民間投資渠道等。只有多管齊下,才能從根本上達到治理高房價的目標。不過,即便上述措施都能做到位,也不可讓房價馴服如綿羊,看看近幾十年來香港和美國的房價走勢就明白了。商品房,畢竟帶有一定的資產品屬性。

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